Il lavoro nel contratto di affitto di azienda

L’affitto d’azienda è un contratto mediante il quale il proprietario di un’azienda (locatore) concede a un altro soggetto (affittuario o conduttore) il diritto di utilizzare l’intera azienda, o un ramo di essa, dietro corrispettivo.

All’affitto di azienda non è dedicata una disciplina ad hoc. Tuttavia l’art. 2562, c.c., prevede che in caso di affitto si applichi la normativa prevista dall’art. 2561 c.c. per l’usufrutto dell’Azienda.

A differenza della cessione d’azienda, che comporta un trasferimento definitivo, l’affitto è un trasferimento temporaneo del godimento, con la possibilità di recesso o riscatto alla fine del contratto.

Spesso l’affitto d’azienda è impiegato in contesti di risanamento aziendale, ad esempio in caso di crisi, gestione temporanea da parte di terzi, o passaggi generazionali graduali.

Requisiti e condizioni

Affinché l’affitto d’azienda sia valido, occorre una continuità oggettiva dell’attività e dell’organizzazione dei mezzi, nonché la conservazione dell’identità dell’entità economica trasferita; l’affittuario deve quindi impegnarsi a gestire l’azienda senza modificarne la destinazione.

È inoltre necessario che il contratto venga redatto in forma scritta (ad probationem) e comunque iscritto nel Registro delle Imprese nel termine di 30 giorni, ai sensi dell’art. 2556 c.c., per renderlo eventualmente opponibile ai terzi.

Al termine dell’affitto, i rapporti ritorneranno al concedente con continuità ex art. 2112, sempre che non vi sia diversa pattuizione.

Effetti per i lavoratori

Per quanto riguarda i lavoratori, in base all’art. 2112 c.c., l’affitto d’azienda comporta la continuazione automatica dei rapporti di lavoro con il nuovo cessionario e la conservazione di tutti i diritti che ne derivano, quali anzianità, inquadramento, scatti, ferie ed altre retribuzioni indirette maturate.

La disciplina recepisce la Direttiva 2001/23/CE sulla tutela dei diritti in caso di trasferimento d’impresa.

Cedente e cessionario sono inoltre solidalmente responsabili dei crediti dei lavoratori maturati alla data del trasferimento. La liberazione del cedente dalle obbligazioni derivanti dal rapporto di lavoro è possibile solo con conciliazione ex artt. 410–411 c.p.c..

Quanto alla contrattazione collettiva, l’affittuario deve applicare i trattamenti economici e normativi del Contratto Collettivo vigente alla data del trasferimento fino a scadenza, salvo sostituzione con dello stesso, con una pattuizione che preveda parità di diritti.

Il trasferimento non costituisce motivo di licenziamento. Tuttavia, se entro tre mesi le condizioni di lavoro subiscono una modifica sostanziale, il lavoratore può dimettersi con gli effetti dell’art. 2119 c.c. e quindi per giusta causa.

“Ciascuno dei contraenti può recedere dal contratto prima della scadenza del termine, se il contratto è a tempo determinato, o senza preavviso, se il contratto è a tempo indeterminato, qualora si verifichi una causa che non consenta la prosecuzione, anche provvisoria, del rapporto. Se il contratto è a tempo indeterminato, al prestatore di lavoro che recede per giusta causa compete l’indennità indicata nel secondo comma dell'articolo precedente.

Non costituisce giusta causa di risoluzione del contratto il fallimento dell'imprenditore o la liquidazione coatta amministrativa dell'azienda.”

Con la sentenza n. 12274/2025, la Corte di Cassazione ha chiarito che l’art. 2112 c.c. si applica anche quando, al termine dell’affitto di azienda o di ramo, il compendio viene retrocesso al concedente. In tale evenienza, i rapporti di lavoro proseguono senza soluzione di continuità con il concedente, che subentra ex lege nelle posizioni contrattuali con le medesime garanzie previste per il trasferimento d’azienda. Quindi con la conservazione dell’anzianità e del trattamento economico-normativo, applicazione delle condizioni collettive vigenti fino a eventuale sostituzione e divieto di licenziamento motivato dal solo trasferimento.

La tutela di cui all’art. 2112 c.c. opera in ogni fenomeno traslativo, inclusa la retrocessione, assicurando continuità occupazionale e salvaguardia dei diritti dei lavoratori.

Procedura

Sul piano amministrativo procedurale, i datori devono effettuare le Comunicazioni Obbligatorie tramite i sistemi, indicando il tipo di trasferimento e la data di decorrenza.

Ai fini previdenziali, l’operazione comporta l’allineamento dei flussi UNIEMENS con i nuovi codici ditta e l’associazione dei lavoratori all’affittuario dalla data di effetto.

È prevista inoltre una disciplina speciale per le aziende con più di 15 dipendenti: prima dell’affitto occorre effettuare un’informazione e consultazione sindacale ex art. 47 L. 428/1990.

Procedura nelle aziende con oltre 15 dipendenti

In questo caso, cedente e affittuario devono attivare la procedura sindacale di informazione e consultazione per iscritto almeno 25 giorni prima dell’atto o dell’intesa vincolante.

L’informazione preventiva va effettuata nei confronti delle RSU o RSA, se presenti, e dei sindacati di categoria che hanno stipulato il CCNL applicato nelle imprese interessate al trasferimento. 

I contenuti minimi della comunicazione sindacale, ai sensi dell’art. 47 L. 428/1990, sono:

·       la data o la data proposta del trasferimento;

·       i motivi del trasferimento;

·       le conseguenze giuridiche, economiche e sociali per i lavoratori;

·       le misure previste verso i lavoratori.

Su richiesta delle rappresentanze sindacali o dei sindacati di categoria, può essere svolto, entro 7 giorni, un esame congiunto, il quale si intende esaurito qualora non venga raggiunto un accordo decorsi dieci giorni dal suo inizio.

Il mancato rispetto della procedura non invalida l’affitto, ma può comportare sanzioni e dare luogo a contenziosi sindacali o individuali.